La perizia per danni a un immobile: casistiche principali e modalità di esecuzione

L’importanza della valutazione corretta del valore di un immobile

Determinare il giusto valore di un immobile è di fondamentale importanza, non solo per l’avvio di trattative di compravendita, ma, seppur secondo parametri diversi (si calcola il valore di ricostruzione), anche per l’attivazione di una polizza assicurativa che copra i rischi cui possono andare incontro i fabbricati civili. Il senso di sicurezza e tranquillità, come pure il nostro benessere ambientale, rischiano a volte di venire intaccati da danni o azioni causate da terzi, per i quali vi possono essere i presupposti per un eventuale risarcimento economico, basandosi su una perizia.

L’assicurazione immobiliare e i principali tipi di danni coperti

L’assicurazione su un immobile è una particolare tipologia di polizza che consente di ottenere il rimborso delle eventuali spese da sostenere in caso di danneggiamento della propria abitazione o del suo contenuto, in base alle coperture danni o rischio sottoscritte alla stipula del contratto.

Danni da infiltrazioni, allagamenti e condensa

Fra le principali casistiche di danni vi sono quelli causati da infiltrazioni e allagamenti dovuti a perdite o rotture negli impianti idraulici o a malfunzionamento di elettrodomestici, fra i più frequenti quelli di lavatrici o lavastoviglie. I danni causati dall’acqua, oltre ad interessare mura e rivestimenti in legno – come il parquet -, nei casi più gravi, possono addirittura estendersi alle strutture dell’edificio come i solai e le fondazioni. Nel caso in cui l’allagamento o l’infiltrazione siano stati causati da perdite o rotture di tubazioni, si renderà necessario intervenire in primis sull’impianto idraulico, utilizzando preventivamente tecniche quali la video-ispezione o la termografia, ormai di comune utilizzo nel corso di perizie tecniche finalizzate all’individuazione della esatta causa dei danni e, laddove necessario, del responsabile del sinistro.

Un altro danno tipico è quello da condensa che, oltre al degrado degli intonaci, genera problemi di salute a causa della formazione di muffe. Eccessiva presenza di umidità nell’aria, mancanza di un corretto isolamento dall’esterno, umidità che risale dal terreno, possono generare la formazione di condensa che a lungo andare può arrecare danni alle strutture dell’immobile. Inoltre, la muffa, che predilige ambienti umidi, caldi e poco ventilati, oltre a determinare un problema olfattivo oltre che estetico, rende insalubri gli ambienti della casa con conseguenze – a lungo andare – sulla salute dei suoi abitanti.

Sia la condensa che le infiltrazioni possono manifestarsi nei casi di scelte progettuali errate, o da lavori non eseguiti a regola d’arte in fase di cantiere, sia a carico dell’isolamento, della coibentazione, degli impianti idraulici, termici ed elettrici. Anche in questo caso, la perizia servirà a stabilire se il danno è stato causato da una rottura o un guasto, o da un sistema di coibentazione non adeguato. Nel secondo caso, qualora il danno si manifesti nei termini temporali previsti dalla legge, a dover rispondere del danno sarà il responsabile esecutivo dei lavori, con un risarcimento diretto o con il rifacimento del lavoro.

Danni da incendio

Anche l’incendio è fra i fenomeni più insidiosi, può essere provocato da svariate cause, tra i più frequenti i cortocircuiti elettrici, il malfunzionamento di apparecchi da riscaldamento, impianti elettrici difettosi, stufe, canne fumarie di camini difettose.
L’incendio può essere accidentale, ma potrebbe essere anche di natura dolosa. Individuarne le cause o i responsabili richiede particolare impegno dei Periti, spesso assistiti in queste indagini da altre figure professionali come i fire-investigator, che utilizzano particolari metodologie e tecniche utili all’individuazione dell’innesco dell’incendio, oltre che dai Vigili del Fuoco, che forniscono elementi necessari all’attività del Perito.

Danni da fenomeni naturali

Altri danni da prendere in considerazione, purtroppo sempre più frequenti a seconda dell’ubicazione geografica dell’immobile, sono quelli provocati da eventi naturali come terremoti, frane e smottamenti, inondazioni , grandinate, nevicate, trombe d’aria, valanghe.

Danni da furto o scasso

Vanno menzionati anche i danni da furto o scasso: in caso di irruzione di ladri, oltre ai beni asportati, il proprietario spesso si trova a dover sostenere la spesa per rotture di cristalli, di infissi, di serrature.

Il risarcimento del danno immobiliare: fasi operative e modalità di esecuzione della perizia immobiliare

Quando si vuole richiedere un risarcimento economico per danni subìti in conseguenza di eventi attribuibili ad altri soggetti, è possibile rivolgersi ad un Perito, che assiste il danneggiato nella ricerca dell’eventuale responsabile del danno e nella valutazione del danno. Se è stata stipulata una polizza assicurativa, è possibile rivolgersi direttamente alla società assicuratrice, che fornirà un proprio tecnico (architetto, ingegnere, geometra, perito industriale, edile, etc.) abilitato e dotato dei titoli e delle competenze necessarie per il caso affidatogli.
Il professionista incaricato dovrà inizialmente effettuare un sopralluogo, testimoniato da una relazione tecnica correlata da fotografie, e – a seconda del caso – convalidata da video ispezione, e dalla documentazione necessaria che attesta lo stato dell’immobile prima del danno e dopo.
La perizia è un procedimento di valutazione, che ha lo scopo di definire, attraverso accurate indagini e sopralluoghi, l’entità e le cause del danno. I risultati della perizia e le conclusioni del Perito vengono racchiuse in una relazione tecnica redatta per conto del Mandante, che può corrispondere ad un soggetto privato, azienda o Compagnia assicurativa, per le finalità dallo stesso soggetto richieste.
Il Perito, pertanto, dovrà constatare la tipologia del danno, la sua natura e l’origine, appurare chi ne è responsabile, il suo livello di gravità e le conseguenze. La valutazione del danno in questi tre macro-aspetti permetterà di quantificare l’eventuale risarcimento economico da erogare a chi ha subìto i danni.

Il Perito, nell’elaborazione della perizia, dovrà tener conto delle seguenti fasi:

• definire le operazioni da svolgere per la valutazione del danno e delle sue caratteristiche con sopralluoghi, rilievi fotografici, video ispezioni, verifiche statiche, analisi di vario genere
• definire i danni rilevati e la loro entità
• calcolare l’eventuale risarcimento economico spettante alla parte lesa,
• individuare il responsabile, persona fisica o impresa, a cui chiedere il risarcimento.

Quando la perizia è effettuata per conto di una Compagnai assicurativa, a queste attività dovrà aggiungersi l’esame del contratto assicurativo, i margini di operatività delle garanzie di polizza e la trattazione del danno con l’Assicurato e/o col danneggiato.

Ogni elaborato peritale sarà quindi corredato di tutti gli elementi e allegati utili alla finalità cui è destinata la perizia (ad es. planimetrie dell’immobile, esito delle indagini tecniche, prove documentali del danno, etc.).

L’importanza di affidarsi a periti assicurativi immobiliari esperti e preparati

Affidarsi ad esperti del settore è sicuramente il primo passo da compiere nel momento in cui si decide di chiedere una perizia per danni. Le specifiche competenze del Perito saranno importanti per stabilire quale tecnico sia più adatto a periziare danni, sia che riguardino impianti idraulici, impianti tecnologici, strutture, etc.

In base alla finalità della perizia, sia che venga disposta dalle Compagnie di assicurazione, o richiesta a Periti tecnici privati, o anche ad Avvocati, la perizia potrà essere anche asseverata, oppure giurata.

Data la complessità delle varie casistiche di eventi fortuiti, è importante affidarsi a Periti esperti in grado di portare a termine l’incarico con accuratezza, svolgendo tutte le indagini necessarie per accertare i danni occorsi e verificandone la causa, individuando all’occorrenza anche le tipologie di interventi da adottare per restituire all’immobile la sua iniziale funzionalità ed estetica.